![\"El](\"https:\/\/www.escura.com\/wp-content\/uploads\/2026\/04\/banners-estrechos-34.png\" "\\"banners")
<\/span><\/div>Consultar pdf<\/a><\/p>\n<\/div> Desde Escura hemos informado ampliamente sobre las disposiciones legales en relaci\u00f3n con la figura del gran tenedor. En este sentido puede consultar nuestro blog y circulares en relaci\u00f3n con este tema en https:\/\/www.escura.com\/es\/?s=gran+tenedor&lang=es<\/a><\/p>\n En relaci\u00f3n con las disposiciones aprobadas se han realizado interpretaciones diversas, cuando no contradictorias, y en ocasiones por la misma administraci\u00f3n, respecto de aspectos clave, como por ejemplo el concepto en s\u00ed mismo de gran tenedor, tributaci\u00f3n, computo del n\u00famero de viviendas y dependiendo de la tipolog\u00eda de estas, el concepto de vivienda habitual, aplicaci\u00f3n en caso de sucesiones, entre otros aspectos controvertidos.<\/p>\n Desde ESCURA<\/strong> hemos efectuado varias consultas a la Administraci\u00f3n en relaci\u00f3n con la interpretaci\u00f3n que debe darse a alguno de los conceptos expuestos en el p\u00e1rrafo anterior, consultas de cuyo resultado ya hemos ido informando.<\/p>\n El Col\u00b7legi Notarial de Catalunya, efectu\u00f3 consulta en relaci\u00f3n con un gran n\u00famero de cuestiones, de las que ha dado respuesta La Direcci\u00f3n General de Tributos y Juego de la Generalitat de Catalunya (DGTJ) y Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya (AHC).<\/p>\n Por tratarse de un criterio emitido por la propia administraci\u00f3n, consideramos de general inter\u00e9s su publicaci\u00f3n. Puede consultar el texto \u00edntegro del informe en el enlace que encontrar\u00e1 al pie de la presente circular.<\/p>\n A modo de resumen, emitimos la presente circular, que recordamos tiene car\u00e1cter meramente informativo y no sustituye el asesoramiento jur\u00eddico individualizado.<\/p>\n El informe reviste especial relevancia pr\u00e1ctica debido a la transversalidad del concepto de gran tenedor, con efectos tanto en el \u00e1mbito del derecho de la vivienda como en el \u00e1mbito fiscal, especialmente en la aplicaci\u00f3n del tipo incrementado del 20 % en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.<\/p>\n El informe analiza de forma coordinada, entre otras, las siguientes normas: Ley 24\/2015, Ley 12\/2023, Decreto ley 5\/2025, Libro sexto del C\u00f3digo tributario de Catalu\u00f1a (art. 641-1.5), Ley18\/2007 y normativa tributaria estatal.<\/p>\n En relaci\u00f3n con el Concepto de gran tenedor<\/strong>, el informe confirma que el concepto de gran tenedor no es \u00fanico y debe interpretarse conforme a la finalidad de cada normativa sectorial, distingui\u00e9ndose entre el \u00e1mbito de vivienda y el \u00e1mbito fiscal.<\/p>\n A efectos pr\u00e1cticos, los umbrales que determinan la condici\u00f3n son: (i) en el \u00e1mbito fiscal<\/strong>: ser titular de m\u00e1s de 10 inmuebles de uso residencial situados en Catalu\u00f1a, o de una superficie construida superior a 1.500 m\u00b2 de uso residencial en Catalu\u00f1a; (ii) en el \u00e1mbito de vivienda en zonas tensionadas<\/strong>: ser titular de 5 o m\u00e1s viviendas urbanas situadas dentro de la misma zona de mercado residencial tensionado declarada.<\/p>\n El \u00e1mbito territorial y c\u00f3mputo de inmuebles<\/strong>: En el \u00e1mbito fiscal, \u00fanicamente computan los inmuebles situados en Catalu\u00f1a. En el \u00e1mbito de vivienda, el c\u00f3mputo depende de si los inmuebles se encuentran o no en zonas de mercado residencial tensionado.<\/p>\n Cabe precisar que, en el \u00e1mbito de vivienda fuera de zonas tensionadas<\/strong>, computan todos los inmuebles situados en cualquier parte del territorio espa\u00f1ol, siempre que al menos uno de ellos est\u00e9 en Catalu\u00f1a. Esto puede resultar relevante para titulares con inmuebles repartidos entre distintas comunidades aut\u00f3nomas.<\/p>\n En relaci\u00f3n con el c\u00f3mputo de titularidades y superficies<\/strong>, el mismo se realiza por porcentajes de titularidad y por superficie de uso residencial, excluy\u00e9ndose garajes y trasteros salvo en viviendas unifamiliares.<\/p>\n En cuanto a las cotitularidades en zonas tensionadas, el informe aclara que no se computa cada participaci\u00f3n como una unidad entera: la condici\u00f3n de gran tenedor se adquiere cuando la suma de los porcentajes de titularidad equivale al 500% (es decir, la titularidad plena equivalente a cinco inmuebles). Tener una cuota superior al 50% no implica que ese inmueble compute como una unidad completa. Fuera de zonas tensionadas, el criterio es proporcional sobre la superficie.<\/p>\n En relaci\u00f3n con la vivienda habitual<\/strong> en el \u00e1mbito fiscal, la vivienda habitual queda excluida del c\u00f3mputo y del tipo incrementado. En el \u00e1mbito de vivienda, s\u00ed computa.<\/p>\n En el informe se analiza las tipolog\u00edas especiales de inmuebles<\/strong>, tema este muy controvertido, y espec\u00edficamente los inmuebles sin c\u00e9dula de habitabilidad, en construcci\u00f3n, en ruina, viviendas de uso tur\u00edstico, coliving y usos terciarios.<\/p>\n El informe establece las siguientes conclusiones para cada tipolog\u00eda: (i) Inmuebles en construcci\u00f3n<\/strong>: no computan en ninguna de las dos vertientes. (ii) Inmuebles en ruina<\/strong>: a efectos fiscales s\u00ed computan si tienen calificaci\u00f3n urban\u00edstica residencial (con independencia de su habitabilidad efectiva); a efectos de vivienda no computan si han sido formalmente declarados en ruina. (iii) Viviendas de uso tur\u00edstico<\/strong> (HUT): computan a efectos fiscales (tienen uso residencial), pero no<\/strong> computan a efectos de vivienda ni para los derechos de adquisici\u00f3n preferente. Esta divergencia entre vertientes es especialmente relevante. (iv) Hoteles y apartamentos tur\u00edsticos<\/strong>: excluidos del c\u00f3mputo en ambas vertientes, al tener uso de ocio y hosteler\u00eda, no residencial. (v) Coliving<\/strong>: depende de su calificaci\u00f3n; si es un inmueble residencial alquilado por habitaciones, computa; si se asimila a una residencia comunitaria, queda excluido. Requiere an\u00e1lisis caso por caso.<\/p>\n En relaci\u00f3n con las personas jur\u00eddicas y estructuras societarias<\/strong>, la condici\u00f3n de gran tenedor se determina por cada persona f\u00edsica o jur\u00eddica, sin agregaci\u00f3n de patrimonios entre sociedades, con independencia de v\u00ednculos societarios o familiares.<\/p>\n Usufructo, nuda propiedad y herencias<\/strong>: A efectos fiscales computa la propiedad plena y la nuda propiedad, pero no el usufructo. En materia de vivienda, s\u00ed computa el usufructo. Las herencias yacentes no computan hasta su aceptaci\u00f3n.<\/p>\n La adquisici\u00f3n de edificios enteros<\/strong> por un \u00fanico adquirente puede determinar la aplicaci\u00f3n del tipo del 20 %, con reglas espec\u00edficas de regularizaci\u00f3n.<\/p>\n Cabe destacar que si hay m\u00faltiples compradores que adquieren partes del edificio simult\u00e1neamente, tributar\u00e1n al tipo general (salvo que individualmente ya sean grandes tenedores). Cuando la adquisici\u00f3n del edificio se produce de forma progresiva, las autoliquidaciones parciales tienen car\u00e1cter provisional, siendo regularizables dentro del plazo general de prescripci\u00f3n de 4 a\u00f1os desde cada autoliquidaci\u00f3n parcial.<\/p>\n Dada la complejidad del r\u00e9gimen aplicable<\/strong>, se recomienda analizar cada operaci\u00f3n de forma individualizada y documentar adecuadamente la situaci\u00f3n jur\u00eddica y fiscal de los inmuebles.<\/p>\n Adquisici\u00f3n de la condici\u00f3n de gran tenedor y momento de aplicaci\u00f3n del tipo del 20 %<\/strong>: El informe aclara un aspecto de gran relevancia pr\u00e1ctica: el tipo del 20 % no se aplica a la adquisici\u00f3n que convierte al comprador en gran tenedor<\/strong>, sino a las posteriores. As\u00ed, la primera adquisici\u00f3n que tributa al 20 % es la del duod\u00e9cimo inmueble (en el umbral general de m\u00e1s de 10) o la del sexto (en zonas tensionadas, a partir del umbral de 5).<\/p>\n Garajes y trasteros en operaciones del gran tenedor<\/strong>: El informe dedica especial atenci\u00f3n al tratamiento de garajes y trasteros cuando el adquirente tiene la condici\u00f3n de gran tenedor. Como regla general, las plazas de aparcamiento y el trastero vinculados a la vivienda tributan igualmente al 20 %, con un l\u00edmite de hasta dos plazas de garaje y un trastero. Para ello es necesario que se adquieran en unidad de acto con la vivienda, que est\u00e9n a disposici\u00f3n del transmitente (es decir, no arrendados ni cedidos a terceros en el momento de la transmisi\u00f3n) y que den servicio a la vivienda. El informe aclara tambi\u00e9n que garajes situados en distinto municipio pueden quedar incluidos si se demuestra que dan servicio a la vivienda (por ejemplo, en municipios lim\u00edtrofes), y que, si hay distintos vendedores para la vivienda y el garaje, igualmente es aplicable el tipo del 20 % siempre que se cumplan los requisitos anteriores.<\/p>\n Puede consultar el texto \u00edntegro de la presente en el siguiente enlace: https:\/\/record.bibliotecadigital.gencat.cat\/bitstream\/handle\/20.500.14345\/2694\/informe-q\u00fcestions-gran-tenidor.pdf?sequence=1&isAllowed=y<\/a><\/p>\n<\/div><\/div><\/div> <\/p> Criterios administrativos sobre el concepto de gran tenedor en Catalu\u00f1a<\/h1>\n<\/div>
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